058-724-7365 info@tama38.org.il

נפילה חדה בכמות ההשקעות הזרות בישראל – כיצד אתם יכולים להרוויח מזה?

נפילה חדה בכמות ההשקעות הזרות בישראל – כיצד אתם יכולים להרוויח מזה?
זוג צעירים מבצע השקעה בנדל"ן דרך סוכן תיווך

כל הכותרות הדרמטיות שמכריזות על שפל חסר תקדים במספר השקעות הנדל"ן הזרות בישראל מתאר תמונת מצב חלקית ומקוטעת ביותר. למעשה הדיווחים האחרונים מראים שכדאי לבצע השקעה בנדל"ן ובנכסים בישראל דווקא עכשיו כשהשוק נרגע ומצטנן. אם בוחנים את הנתונים לעומק ועוברים בזהירות על כל המספרים והפרטים הקטנים, הדו"ח המדובר של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף מציאות אחרת לגמרי מזאת שמתארים אמצעי התקשורת השונים: לא רק שהמשקיעים הזרים לא איבדו אמון בשוק הנדל"ן הישראלי ומעדיפים להתעלם ממנו ולנטוש אותו, אלא להפך: הנתונים מראים שהביטחון ביציבות ובאטרקטיביות של שוק הנדל"ן בישראל חזר לקדמותו.

למרות שישנה ירידה בהיקף ונפח העסקאות בתחומים מסוימים, קיימת התאוששות מפתיעה ועלייה ניכרת בתחומים אחרים לראשונה זה כמה שנים. הדו"ח גם מבשר על שינויים חשובים בשוק דירות היוקרה וההשקעה לתושבים זרים: באופן כללי המחירים עדיין נשארו גבוהים, אך לא בכל האזורים בארץ וייתכן שלא להרבה זמן. הדו"ח חושף שלמרות שתושבי חוץ לא קונים כל כך הרבה דירות כמו בשנים קודמות, הם גם לא ממהרים למכור את הנכסים שלהם. מסקנה: השקעה בנדל"ן במדינת ישראל הופכת כדאית כפליים בתקופה זו של "שפל".

בואו נבחן מקרוב את הנתונים הסטטיסטיים

למרות שכל אדם אשר מעוניין לבצע השקעה בנדל"ן במדינה זרה תמיד מסתמך במידה רבה על דעת הקהל והמידע בכלי התקשורת כשהוא שוקל את החלטתו ומנתח את רמת הכדאיות של ההשקעה, משקיע מיומן, נבון ומנוסה יותר תמיד מנסה לחפור לעומק ולחוש כיצד באמת מתנהל השוק במציאות. הרושם הראשוני ותחושות הציבור תמיד יכולות להטעות ולהציג מציאות מעוותת וחד צדדית.

חשוב לבדוק לעומק מה קורה מתחת לפני השטח ולבחון בזכוכית מגדלת את כל הנתונים והמשמעות האמיתית שלהם. בסוף שנת 2017, אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר הישראלי דיווח על ירידה תלולה של 36% במספר עסקאות הנדל"ן של תושבי חוץ לעומת השנה הקודמת. הדו"ח המטריד משך את תשומת הלב של משקיעים רבים מעבר לים שהחליטו "לשבת על הגדר", להימנע מרכישת נכסים בישראל ולחכות עד שהעשן הסמיך על המתרחש בשוק הנדל"ן בישראל יתפזר ויהיה ברור לאיזה כיוון הוא הולך.

על מנת להעריך את התרומה והמשמעות האמיתית של הדו"ח הרשמי לתהליך קבלת ההחלטות של משקיעי נדל"ן זרים, החלטנו לבחון אותו באופן מעמיק ולרדת לפרטים הקטנים. ברגע ששילבנו את המספרים עם כמה משתנים ושיקולים חשובים נוספים, כמו האווירה הפוליטית ותקדימי העבר של שוק הדיור הישראלי, התגלתה לפנינו תמונת מצב שונה לגמרי מזאת שמנסים לצייר כלי התקשורת וגורמים אינטרסנטיים שונים: לא רק שהדו"ח לא צריך להיות מקור לדאגה – כזה המשמש כצלצול אזהרה עבור זרים המבצעים השקעה בנדל"ן, אלא שהוא דווקא מצביע על הזדמנות עסקית ייחודית שחבל לא לנצל.

בנדל"ן, מידת הכדאיות והאטרקטיביות של עסקה מסוימת מוגדרת על ידי מידת התשואה שהנכס עשוי להניב ומידת הצמיחה בשווי שלו בטווח הארוך. כשמדובר ברכישת דירה לנופש או להשקעה בישראל- אתם יכולים להיות בטוחים ורגועים לגמרי לגבי הכדאיות של ההשקעה שלכם ולהמשיך לישון בראש שקט. מדובר בהשקעה יציבה ובטוחה שתמיד תחזיר את עצמה ותאפשר לכם להרוויח בגדול בטווח הארוך.

רכישת נכס נדל"ן בישראל תמיד תייצר תשואה נאה

המחקר שהתבצע על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר הישראלי מצא כי מספר הדירות הנרכשות על ידי תושבי חוץ בין החודשים יוני- יולי ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2003. לכאורה, הנתונים הסטטיסטיים מצביעים בבירור שבמשך שמונה החודשים הראשונים של שנת 2017, רכישות הנדל"ן של תושבי חוץ ואזרחים זרים נעצרו לחלוטין.

אבל השקעה בנדל"ן לא מסתכמת רק ברכישה, אלא גם במכירה בזמן ובמחיר הנכון, ומספר מכירות הדירות גם של אזרחים ישראליים וגם של תושבי חוץ ירד בצורה משמעותית בתקופה הזאת. הדו"ח של משרד החוץ בחר להתעלם ממחירי הנדל"ן שהמשיכו לטפס כלפי מעלה למרות הירידה בביקוש לדירות חדשות והירידה במספר הדירות הנרכשות על ידי תושבי חוץ. משום מה, הדו"ח מסתיר ומטשטש את העובדה החשובה הזאת.

למרות הטענות הרבות על ההתפוצצות הקרובה של בועת הנדל"ן בישראל והקיפאון המוחלט בשוק, מומחים ואנליסטים רבים מתריעים על כך שמדובר בטקטיקת הפחדה של שר האוצר משה כחלון שמטרתה להוריד את מחירי הדיור בישראל. האיום הריק מתוכן הזה שאין לו כל ביטוי ממשי במציאות נועד להרתיע רוכשים זרים מלהשקיע בנכסי נדל"ן בישראל.

למעשה, למרות כל התחזיות על ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בישראל שנמצאת מעבר לפינה, התקווה האופטימית הזאת מושמעת כבר שנים רבות אבל עדיין לא התגשמה במציאות. למרות הנתונים על מיעוט העסקאות וההתקררות של שוק הנדל"ן, מתווכים, יזמים ומומחים רבים מאמינים שירידת מחירים בטווח הזמן הקרוב כלל לא נמצאת על הפרק, ושאין להוציא מכלל אפשרות שמחירי הנדל"ן רק ימשיכו לעלות. תחזית דומה מספק הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) שמתריע על המשך זינוק המחירים בשוק הדיור בישראל.

למרות שהדו"ח שפירסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר של ישראל מצביע על ירידה חדה של 36% ברכישת נכסי נדל"ן באזור תל אביב בהשוואה לשנה החולפת, ההאטה במספר העסקאות התלוותה לעלייה חדה במחירי הנדל"ן בתל אביב. מדובר בעלייה תלולה שנמשכה בקצב קבוע שנה אחר שנה במחירים של דירות חדשות ודירות ישנות, אך הזינוק החד ביותר היה כמובן במחירי הדירות החדשות.

במונחים של שמירה על הערך שלהם לאורך זמן, והבטחת רווחיות עצומה בטווח הארוך, קשה למצוא מתחרים לנכסי נדל"ן בישראל שתמיד יהיו השקעה חכמה ומשתלמת עקב העלייה המתמדת במחיר שלהם. אתם יכולים להיות בטוחים שההשקעה שלכם תחזיר את עצמה בקלות. במהלך שבע השנים האחרונות, מחירי הדירות בישראל עלו בעשרות אחוזים.

האזורים הפופולריים ביותר בקרב משקיעים זרים, כמו תל אביב וירושלים, הציגו עלייה מרשימה בשווי הדירות בשיעורים של 84% ו- 56% בהתאמה. באותו הזמן, מחירי השכירות נסקו גם הם בחמישים אחוזים, במיוחד באזור גוש דן. בשנת 2015, למרות כל המאמצים והניסיונות של ממשלת ישראל להוריד את מחירי הדיור, המגמה בשוק לא השתנתה ומחירי הנדל"ן עלו בשיעור ממוצע של 5% ברחבי המדינה.

מומחי נדל"ן מקומיים לא צופים ירידה קרובה במחירי הדירות, ואף טוענים שירידה משמעותית ודרסטית במחירי הדיור בישראל ( מה שיוביל להתפוצצות בועת הנדל"ן) יכולה לסכן את יציבות המערכת הבנקאית ולפגוע בה, ולכן המערכת הפיננסית והממשלה אף פעם לא יפעלו להוזלה ממשית של מחירי הדיור בישראל.

משקיעי נדל"ן מתחילים להתעניין באזורים אחרים במדינה

אם עד עכשיו מרבית רכישות הנדל"ן התרכזו בכמה ערים בודדות שהיו מועדפות במיוחד עבור משקיעים זרים, הדו"ח חושף כי המגמה הזאת עומדת להשתנות ולהתחלף. הנתונים מראים כי רק 450 נכסים באזור ירושלים נמכרו לתושבי חוץ במשך שמונה החודשים הראשונים של שנת 2017. מדובר בצניחה חדה של 41% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2016.

ההאטה התלולה הזאת הדיחה את ירושלים מפסגת אזורי ההשקעות המועדפים ביותר על משקיעים זרים בישראל. ירושלים תמיד הייתה היעד המוביל להשקעות נדל"ן זרות בישראל, אולם בשנת 2016 היא איבדה את ההובלה, ואחוז ההשקעות בנכסי נדל"ן בעיר עמד על 29% מנפח העסקאות הכלל, קצת יותר מאזור נתניה.

משרד האוצר ייחס את הירידה המפתיעה להחמרה במצב הביטחוני בעיר ולהתגברות הפיגועים שהרתיעו משקיעים רבים מלהשקיע בנכסים באזור. סביב להניח שהסיבה האמיתית לירידה היא החלטת הממשלה שהתקבלה בסוף שנת 2015 להכפיל את מיסוי הנכסים המשמשים להשקעה ונותרים ריקים במרבית חודשי השנה.

באזור העיר נתניה מספר הרכישות הכולל שהתבצע על ידי תושבי חוץ בין החודשים ינואר לאוגוסט של שנת 2017 עומד על 423 יחידות. למרות שמדובר בירידה של 28% לעומת השנה הקודמת, זאת עדיין הצניחה הקטנה ביותר מבין שלושת היעדים הפופולריים ביותר בקרב משקיעים זרים ( שני האזורים המובילים האחרים הם ירושלים ותל אביב).

אבל ירידת מספר העסקאות שהתבצעו בנתניה התרחשה על רקע הזינוק החריג במספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ בעיר בשנת 2015, אז נרשמה קפיצה מדהימה של 78%. כשלוקחים בחשבון את הנתון יוצא הדופן הזה, קל להבין מדוע נרשמה ירידה מסוימת שצריך לקחת בפרופורציות המתאימות.

הדו"ח הממשלתי גם חושף ירידה משמעותית במחירי הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ- במיוחד בקרב דירות יד שניה. כלומר, אם המחיר הממוצע של נכס שנרכש על ידי תושב זר עמד באותה התקופה על 1.8 מיליון שקל, מדובר בירידה של 19% במחיר הנכס הממוצע לעומת השנה הקודמת.

מומחי משרד האוצר העירו בנוגע למצב השוק באזור נתניה- " כל ההתפתחויות האלה הביאו את העיר נתניה לקדמת הבמה בהשקעות של תושבי חוץ בנכסי נדל"ן בישראל. העיר הפכה לחזית השקעות הנדל"ן הזרות ונטלה את ההובלה מבחינת מספר הנכסים המוצעים והיקפי העסקאות כשהיא מציעה מספרים דומים לאזורים מבוקשים ופופולריים אחרים כמו ירושלים ותל אביב".

ירידה במספר הרכישות אבל במקביל גם ירידה במספר המכירות

פיסת מידע חשובה ומשמעותית שעולה מהדו"ח הממשלתי המקיף היא שיחד עם הירידה הדרסטית במספר הרכישות של דירות בישראל שהתבצעו על ידי תושבי חוץ, אנשים שביצעו השקעה בנדל"ן – כאלו שמחזיקים בנכסים שונים בישראל לא ממהרים להיפטר מהם ומוכרים הרבה פחות לעומת שנים קודמות.

הנתונים מראים שבין החודשים ינואר לאוגוסט בשנת 2017, התרחשה ירידה חדה של 35% במכירות נכסי נדל"ן השייכים לתושבי חוץ לעומת המספרים בתקופה המקבילה בשנת 2016. הדו"ח מראה בבירור שלמרות הירידה בהיקף הרכישות של דירות חדשות על ידי תושבי חוץ, המספר הכולל של הדירות להשקעה ששייכות למשקיעים זרים לא השתנה. כלומר, השוק נשאר חזק ויציב, ומשקיעים זרים שכבר נהנים מפירות ההשקעה שלהם בנכסי נדל"ן בישראל לא מתרשמים מתחושת הבהלה הכללית ומתעקשים לא לוותר על ההשקעה הרווחית והמבטיחה שלהם.

כתיבת תגובה