תמ"א 38 , פינוי בינוי, התחדשות עירונית, הריסה ובניה מחדש ונושאים נוספים...

תמ"א 38 למעשה זוהי תכנית מתאר ארצית אשר נועדה לפתור בעיית עמידות של מבנים, שנבנו עד שנת 1980, כאשר ידוע שבשנים שקדמו לשנת 1980, דרישות לבניית מבנים היו פחות מחמירות עבור חברות וקבלני בניה ולכן גדל סיכוי, כי לא יעמדו בפני רעידות אדמה שבאזור שממוקמת מדינת ישראל, סיכוי גבוה לתרחיש עקב העובדה שישראל נמצאת בקרבת השבר הסורי אפריקאי. תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים ישנים ובכך להעלות עמידות שלהם.

לפני שנפרט מה מקבל כל דייר בבניין, בו הוחלט על ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 , נציין שכל מה שנפרט כאן, דיירי הבניין מקבלים ללא תשלום ולכן דיירי בנייני מגורים משותפים רבים מעוניינים בביצוע פרויקט מסוג זה בבניין שלהם, אך לפני תחילת הפעילות במסגרת תמ"א 38, יזמים וקבלני בניה מבצעים בדיקות רבות, כאשר מה שהם בודקים, זה כמובן כדאיות כלכלית מבחינתם לבצע פרויקט לחיזוק מבנה בבניין כזה או אחר.

אז השאלה המרכזית היא – מה מקבלים דיירי הבניין בו מתבצע פרויקט מסוג תמ"א 38?

קודם כל יש להבין שכל דירה בבניין מקבלת תוספת שטח לדירה של עד 25 מטר ברוטו, כאשר בדרך כלל זה קשור לתוספת של חדר נוסף, אם כי יהיו מצבים שקשורים לתכנון הבניין שבו מתבצעת פעילות, שדיירים של דירות מסוג מסוים מבחינת התכנון, יקבלו למעשה לא חדר שאנו רגילים לו, אלא יותר חדר, שדרכו ניתן יהיה להגיע לחדר נוסף, אך יחד עם זאת עדיין מדובר על תוספת משמעותית לשטח הדירה ולחלל, בו בהחלט ניתן לנהל חיי יום-יום.

שימו לב שבבניינים, אשר תוכננו ונבנו לפני שנת 1980, אין חדרי ממ"ד, אלא מקלט ציבורי משותף מתחת לאדמה או על אדמה ובגלל שקרוב לוודאי השטח הזה יבוטל בעת תכנון הפרויקט ולטובתו, התוספת המדוברת לכל דירה, תכלול גם חדר ממ"ד בכל דירה.

בנוסף, בבניין בו מבוצעת פעילות במסגרת תמ"א 38, מקבלים דיירי הבניין גם מעלית, כאשר לרוב פיר מעלית ייבנה על חלק מן השטח של חלק מן הדירות בבניין וזאת בהתאם לתכנון קפדני שיזם וחברת בניה ייבצעו לפני תחילת הפרויקט (זה המקום לציין שבחלק מן הבניינים, פיר מעליות ייקח חלק מחדר מדרגות, דבר שבהחלט ישנה באופן ניכר את נראות של חדר מדרגות שאנו רגילים לו).

בנוסף, דיירי הבניין במקבלים שיפוץ בסטנדרט גבוה של חזית הבניין וגם של חדרי מדרגות.

נושא חניה – מכיוון שבמסגרת הפרויקט לחיזוק מבנים מסוג תמא 38 , מתווספות דירות נוספות, מוטלת על יזם משימה מאתגרת לפתור בעיה של חניה ולצורך כך לעיתים קבלני בניה ויזמי נדל"ן משתמשים בפתרון מאוד מעניין שנקרא מכפיל חניה כולל מכפילי חניה תת קרקעיים, כאשר מדובר על מתקן מכני/חשמלי שלעיתים מותקן על הקרקע ועובד לגובה ובמקרים מסוימים חלק מן המתקן מוטמן בתוך אדמה וחלקו השני מעל האדמה ומקרה שלישי כל המתקן מותקן מתחת לאדמה, דבר שאומר שכל המכוניות החונות, יהיו מתחת לאדמה.

למעשה מדובר על מתקן שמאוד מזכיר במראה ואופן פעולתו את מעלית שכולנו מכירים רק שבמקרה של מכפיל חניה, המתקן מיועד לרכבים מבחינת התכנון ויכולת לשאת משקל רב.

במקרים בהם לא ניתן מסיבה כזו או אחרת להתקין מתקנים או לחפור לעומק, מבצעים קבלני בנייה סימון חניה לדיירי בניין משותף , כאשר הסימון החדש אמור לאפשר לכל דיירי הבית להחנות את רכבם בסמוך לבית בצורה מהירה ובטוחה.

כעת נשאלת השאלה – מאיפה קבלן ויזם הפרויקט תמ"א 38 לוקח מימון לביצוע של כל הפעילות שאנו דברנו עליה עד כה?

בכדי לממן את תוספות הבניה, דיירי הבניין מעבירים זכות שימוש בלתי חוזרת בגג של הבית המשותף לידי יזם וקבלן מבצע, אשר מוסיפים על גג הבניין, עד שתי קומות נוספות ובכך נבנות עד 8 דירות חדשות בכל בניין (בהנחה ובקומה אחת ישנן 4 דירות).

לפני תחילת עבודה של הוספת עד 2 קומות, יזם תמ"א 38 מפרסם מודעות עם הצעה לרכוש דירות חדושת בפרויקט חדש, כאשר הכסף של קונים דירות אלו, מיועד  לממן את העלויות של תוספי הבניה.

החישוב של יזם וקבלן בניה אמור להיות כזה, שבסוף התהליך, חלק מן הדירות או שיווי ערך כספי שלהן ישאר בידי היזם – במידה ותנאי זה מתקיים בפועל, פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוים הינו כלכלי עבור יזם ולכן סבירות גדולה שיתבצע כמתוכנן (קיימות סיבות רבות שבגינן פרויקט לחיזוק מבנה עשוי לא להיות כלכלי עברו יזם או שישנן חסמים מסוימים מבחינת עירייה, שמחייבת מיזם שמעוניין בביצוע הפרויקט, לפתור סוגיות שונות במטרה להתקדם – אנו לא דנים בנושא זה במאמר שלנו).

יש לשים לב למאפיין מאוד מעניין בכל הקשור לפרויקטים מסוג תמא 38 – למעשה ערך של כל דירה בבניין כזה עולה באופן ניכר, אך המעניין הוא שגם ערך של הדירות בבניינים הסמוכים שאין בהם עבודות לעיבוי וחיזוק מבנה, גם ערך של דירות אלו מושפע באופן חיובי ועולה באחוז מסוים.

כאשר מדברים על התחדשות עירונית למעשה מתכוונים לכך שעקב צפיפות גדולה שנוצרה בגלל תכנון שייתכן והיה מתאים לשנות ה-70 וה-80 , אך בוודאי אינו מתאים למאה ה-21, כאשר כולנו עדים לעומסים כבדים שנוצרים על צירי תנועה, על תשתיות אם זה תשתיות ביוב ומים ואם זה תשתיות של תקשורת וקווי חשמל, כאשר ללא ספק ערים גדולות מושכות אליהן רבים אם זה בהקשר לעשיית עסקים ואם זה מתוך רצון להרגיש במרכז העניינים.

בכל אופן מה שתוכן ונבנה לפני 30 ו-40 שנים לא בהכרח מתאים לקצב ואופן חיים של היום, לכן כולנו עדים לפרויקטי נדל"ן רבים בפריסה ארצית, כאשר את כמות הגדולה ביותר ניתן לראות כמובן בערים כמו תל-אביב, רמת גן, ראשון לציון וערים נוספות.

אם תשימו לב, בוודאי תראו שמקומות שנבחרו להקמת פרויקטים, הם למעשה מקומות מרכזיים (אך אין זה כלל), כאשר על הקרקע הזה לפני תחילת הבניה, היו ככל הנראה בניינים ישנים מאוד שתפסו המון שטח יקר והיום ניתן לראות במקומם עומדים מגדלי עסקים מפוארים רבים וגם בנייני מגורים רבי קומות – כך מנצלים היום את הקרקע בצורה נבונה ובמקום לבנות לרוחב, בונים לגובה תוך ניצול יעיל, נבון ומקסימלי של השטחים המתפנים וכמובן לא שוכחים גם על הסביבה.

למעשה פרויקטים תמ"א 38 רבים שאנו רואים בשכונות מגורים רבות בערים רבות בישראל, הם פרויקטים שמשתייכים להתחדשות עירונית ונועדו לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980.

כאשר מדברים על פינוי בינוי (הריסה ובניה מחדש), למעשה מתכוונים לתהליך הריסת מבני מגורים ישנים ולעיתים גם מסוכנים למגורים ובניית בנייני מגורים חדשים, מודרניים, מפוארים וכוללים מספר דירות רב יותר, כאשר הנושא בהחלט חשוב וקשור באופן ישיר להטבות עבור דיירים שבניינם נמצא על שטח שהוכרז עבורו כעל מתחם פינוי בינוי.

האם עבור דיירי הבניין שעתיד לעבור תהליך פינוי בינוי זה עולה כסף?

ובכן, תהליך כולו של הריסת מבנה ישן, ובניית מבנה חדש, אינו עולה לדיירי הבניין, אלא לדוגמא  הפרשי ארנונה ככל שיהיו על השטח הנוסף בדירה חדשה, אשר יקבלו לאחר השלמת הפרויקט (ללא ספק יכולות להיות במקרה כזה עלויות נוספות, אך במאמר זה אנו דנים על תהליך פינוי בינוי מתחילתו עד סיומו, כאשר בעלי דירות בבניין, מקבלים דירות חדשות).

אם נשווה את תהליך פינוי בינוי עם תהליך תמ"א 38 לדוגמא, בוודאי נבחין במספר הבדלים משמעותיים בין שתי התוכניות, כאשר ההבדל העיקרי בין השתיים, טמון בעובדה שכאשר מבצעים פרויקט פינוי בינוי, כל הדיירים בבניין ואם מדובר על מספר בניינים, אז במתחם כולו, מפונים על-יידי היזם לדירות חלופיות למשך כלהזמן של הבניה וזאת בסמוך לבניין המיועד להריסה ובניה מחדש או אפילו פיזורם בין מספר שכונות באותה העיר, כאשר תהליך ההובלה הלוך ושוב ואת דמי השכירות ו/או המשכנתא, משולמים על-ידי היזם המבצע את הפרויקט.

לעומת זאת בעת ביצוע תהליך תמ"א 38 שבמסגרתו הבניין עובר חיזוק מבנה רציני בפני רעידות אדמה ונוספות לו קומות נוספות ושטח נוסף לכל דירה קיימת בבניין, הדיירים שבבניין עצמו ממשיכים לגור בו במהלך ביצוע הפרויקט מתחילתו עד לסיומו (יהיו שיטענו שלמעשה הם גרים בתוך אתר בניה בעוד שאחרים מוכנים לזה, כי מבינים שבסוף התהליך יקבלו דירה מרווחת יותר עם מעלית בבניין (שלא הייתה קיימת לפני ביצוע הפרויקט לחיזוק המבנה) וחזית חדשה לגמרי כולל לעיתים גם טיפוח גינה ושיפורים נוספים שעליהם היזם המבצע, מסכם מראש עם דיירי הבניין ולשביעות רצונם.

אז כפי שהיה ניתן להבין מקריאת חומרים באתר שלנו העוסק בתחום תמ"א 38 בפרט ובנושאים נוספים הקשורים באופן ישיר או עקיף לנושא הנדל"ן כגון פינוי בינוי, הריסה ובניה מחדש, חיזוק מבנים, התחדשות עירונית ועוד, נעדכן כאן את קוראי האתרTama38.org.il  בחלק מן הפרויקטים בתחום התמ"א 38 בשלביהם השונים – החל משלב של אתר בניה של ממש עם פיגומים מסביב לבניין ועובדי בניין חרוצים פועלים במרץ במטרה לסיים פרויקט נדל"ני בזמן ועד לפרויקטים אחרי מסירתם שנראים בצורה יוצאת מן הכלל.

מי שרוצה לראות רשימת כל הפרויקטים, מוזמן לעיין בדף המרכז את כל הפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי