כולנו נתקלים מדי יום בכותרות הדרמטיות המכריזות על השינויים הגדולים בשוק הדיור הישראלי. נראה ששוק הנדל"ן בישראל נכנס לקיפאון רציני ושהמחירים צפויים לשנות כיוון ולהתחיל לרדת כבר בעתיד הקרוב. אם גם אתם תוהים האם באמת כדאי לרכוש דירה כעת או שעדיף "לשבת על הגדר" ולהמתין זמן מה עד לירידת המחירים המיוחלת, אז המאמר הזה הוא בדיוק בשבילכם.

אם תמשיכו לדחות את רכישת הדירה החדשה שלכם עד לירידה המשמעותית במחירי הדיור שצפויה להגיע לפי כל הסימנים, אז ייתכן שתצטרכו לחכות לנצח. כפי שמלמדת ההיסטוריה של שוק הדיור בישראל, קיפאון זמני ונקודתי לא בהכרח מראה על ירידת מחירים מורגשת ומשמעותית.
 
בדיוק עבור אלו ששוברים את הראש על השאלה "מתי לקנות דירה?" ומתלבטים האם להמתין עם הצעד או שאולי לבצע את העסקה כבר עכשיו, אני הולך להציג לכם את התמונה המלאה על מה מתרחש באמת בשוק הדיור הישראלי ואולי למנוע את ההתלבטות הקשה שלכם.

עוד שנה קשה עברה על משרד האוצר בישראל. הממשלה מתחייבת שוב ושוב להוריד את מחירי הדירות ולהקל על מצוקת הדיור הקשה בישראל. בינתיים, עשרות אלפי משפחות ממשיכות לתהות ולהתחבט בשאלה "מתי לקנות דירה?" בנוסף, כל ההבטחות שמופרחות באוויר נשארות רק על הנייר ולא מתממשות במציאות. לצערנו, כל הצעדים לבלימת מחירי הדיור הגבוהים לא מספקים את הסחורה ונכשלים פעם אחר פעם.

הבעיה העיקרית של שוק הדיור בישראל היא היצע הדירות החדשות הקטן, שלא עומד בקצב של הביקוש שרק הולך וגדל. במקום להתמודד עם הבעיה הזאת בצורה ישירה ולפעול למען הרחבת היצע הדירות ועידוד בנייה של דירות חדשות, משרד האוצר בחר לפעול בדרך עקיפה, והשיק תוכנית ארוכת טווח להקלת משבר הדיור שנקראת "מחיר למשתכן".

במסגרת הפרוייקט, מוגרלות דירות זמינות או דירות בשלבי בנייה מתקדמים למשפחות זכאיות שרשאיות לרכוש את הנכס במחיר מופחת. אבל התוכנית השנויה במחלוקת התקבלה בצורה צוננת על ידי הציבור. המון "זוכים" מאושרים של ההגרלות מעדיפים לוותר על הזכות לקנות דירה במחיר מוזל במסגרת התוכנית ולא לחכות זמן רב עד שהדירה המובטחת תהיה מוכנה. פרויקטים תקועים והיצע מוגבל מרתיעים אנשים רבים מלקחת חלק בתוכנית. המון משפחות אחרות שלוקחות חלק בתוכנית אינן זוכות בהגרלות.

הדאגה הגדולה ביותר היא שהזכאים שלא התמזל מזלם לזכות בהגרלה, שמספרם עומד כבר על 50 אלף משפחות, ירוצו לרכוש דירה בשוק החופשי ברגע שיתברר שהם לא נמצאים ברשימת הזוכים. ברגע שרוב הנרשמים לתוכנית יציפו את שוק הדירות, זה יגרום לעליית מחירים משמעותית, יפגע בשוק הנדל"ן, ויקשה על השקעות זרות.

ההיסטוריה חוזרת על עצמה

חשוב לזכור שכבר היינו בסרט הזה בשוק הדיור. זאת לא הפעם הראשונה שקיימת ירידה משמעותית בקצב מכירת הדירות ושוק הנדל"ן נכנס להאטה. התוכנית הממשלתית השאפתנית להתמודדות עם משבר הדיור גרמה לקיפאון מסוים בשוק הדיור בישראל בשנת 2015 שנמשך כמה חודשים.

אבל במקום ירידה היסטורית במחירי הנדל"ן קיבלנו עליית מחירים תלולה ומהירה. תוכנית "מחיר למשתכן" יוצרת ביקושים כבושים, כשרבים מרוכשי הדירות הפוטנציאליים מצפים לבשורה ממשית מהתוכנית החדשה, אולם לאחר שהגרלות הזכאות לרכישת דירה במסגרת התוכנית מסתיימות ונמאס להם מההמתנה האינסופית לדירה משלהם, הם חוזרים בבת אחת לשוק ומציפים אותו בעסקאות חדשות.

כשהביקוש קופץ בצורה פתאומית וההיצע רק מצטמצם, המחירים חוזרים לעלות בקצב מואץ. אין כל סיבה להאמין שהפעם התסריט הזה לא יחזור על עצמו.

אז מה אנחנו יכולים ללמוד מאירועים קודמים של קיפאון וציפייה לירידת מחירים בשוק הנדל"ן בישראל?

בשנת 2011, מחאה חברתית חריפה ומשמעותית שטפה את ישראל ואותתה שלאזרח הישראלי הממוצע נמאס מיוקר המחיה וממחירי הדיור השערורייתיים. מאות אלפי אזרחים מחו נגד הפערים החברתיים המתרחבים והמחסור בדיור בר השגה והוקמו מאהלים בערים המרכזיות ברחבי המדינה כמו תל אביב, ירושלים ומקומות נוספים. מדובר בגל המחאות הגדול ביותר שישראל ידעה והממשלה לא יכלה להתעלם ממנו.

המחאה חסרת התקדים הגיעה לשיאה בספטמבר 2011, כשיותר מ-450 אלף מפגינים התאספו בתל אביב על מנת להשמיע את קולם ולדרוש להוריד את מחירי הדיור המוגזמים בישראל. עם הזמן המחאה דעכה והתפוגגה, ונשארנו עם המון הבטחות וציפיות לפיתרון של מצוקת הדיור הבלתי נסבלת.

שוק הדיור נכנס לקיפאון של כמה חודשים, ואזרחים רבים קיוו שהממשלה תתחיל לפעול ותשים סוף למחירי הדיור הלא שפויים. אבל כרגיל כל ההבטחות לא הבשילו לצעדים ממשיים וכל הפעולות של הממשלה לא הצליחו לחולל מהפכה במחירי הדיור ולעצור את מגמת העלייה שלהם.

מדיניות הממשלה וחוקי הדיור לא השתנו בצורה מהותית, והמחירים המשיכו לעלות ולזנק בהתמדה. מי שבחר לקנות דירה באותו הזמן נהג בחוכמה, ומי שהאמין לשווא שהמחירים ירדו- טעה בגדול ורק הפסיד. נראה כאילו לשוק הדיור בישראל חוקים משלו ומחירי הנדל"ן פשוט מסרבים לרדת.

אז בשורה התחתונה — מהו הזמן הטוב והנכון ביותר לקנות נדל"ן בישראל?

למרות שהיינו רוצים להיות אופטימיים ולקוות שבועת הנדל"ן בישראל סוף סוף תתפוצץ ומחירי הדיור הלא מציאותיים יתחילו לרדת, אנו מעדיפים להיות מציאותיים, ולשמור את הרגליים על הקרקע.

אם יש שיעור חשוב אחד שההיסטוריה של שוק הדיור בישראל יכולה ללמד אותנו זה פשוט לעשות את הצעד, ולקנות דירה כשיש לכם את כל האמצעים לכך והחלטתם סופית לרכוש נכס נדל"ן משלכם.

אם כל מה שמפריד בינכם לבין השלמת עסקת נדל"ן היא התלבטות בשאלת התזמון הנכון, אז ההיסטוריה מראה שכדאי להתקדם לעסקה ולא לחכות לירידת מחיר משמעותית שלא בטוח שהיא בכלל תתרחש.

בישראל, אי אפשר לדעת בוודאות מה יהיה מחר ומה צופן העתיד, אז צריך לחיות את הרגע ולא להסס בהמתנה לרגע המושלם. הוא אף פעם לא מגיע.