058-724-7365 info@tama38.org.il

איך מעלים את ערך הדירה? 4 טקטיקות עוצמתיות

איך מעלים את ערך הדירה? 4 טקטיקות עוצמתיות
פרוייקט פינוי בינוי במסגרת השבחת נכסים והתחדשות עירונית

השבחת נכסים, העלאת ערך דירות, הגדלת ערך האדמה… עשרות שמות קיימים, אבל כולם מתייחסים לאותו הדבר.

רכשת נדל"ן בארץ ואתה רוצה לנצל את המרב מההשקעה שלך? או שאתה כבר בעל בית ואתה תוהה האם הוספת עוד חדר שווה את הטרחה?

חי בבניין ישן ומוזנח ואתה רוצה עוד מקום? או שאולי אתה רוצה בכלל להשביח את הנכס שלך ובכך להעלות את ערכו כדי שתוכל לקנות נכס אחר – טוב יותר.

בכל המקרים האלו, יש לרשותך את ההשקעה הגדולה ביותר שרוב האנשים יחזיקו כל חייהם – פיסת אדמה (בית או דירה) – ואתה מקווה לנצל אותה עד תום בשביל נוחיותך האישית ועתידך הכלכלי.

אך האם זה שווה את זה? איך עושים את זה? איפה להתחיל? מי משלם על זה?

הנה מספר מהדרכים הנפוצות ביותר להשבחת הנכס שבאמצעותן ניתן יהיה להעלות את ערכו של הנדל"ן שנמצא כעת ברשותך באופן דרסטי.

 

היתר בניה

כל חלקת אדמה מפוקחת על ידי תוכנית בניין עיר (תב"ע) שמגדירה את זכויות הבניין, כלומר, כמה אפשר לבנות על החלקה הזו. אם הנכס הנוכחי שלך לא ניצל את כל זכויות הבניה שלו, אז באמצעות תהליך של שחרור היתר בניה ברשות המקומית אתה יכול לבנות את המקסימום על האדמה שלך או להוסיף עוד דירות ולנצל את השטח הפנוי בבניין הנוכחי שלך.

קבלן  יכול לעזור לך להבין אילו זכויות יש לך, בכמה מהן השתמשת וכמה נשארו, ובכך לעזור לך לקבל היתר בניה מדוייק בהתאם למגבלות בחוק. זכור כי בניה לפי מטר רבוע זולה מאופן משמעותי ממכירה לפי מטר רבוע, כך שלא משנה מה תוסיף לביתך, אתה הולך להעלות את ערך הנכס באופן משמעותי – כן, כשאנו משתמשים בביטוי "השבחת נכסים" זה לא בהכרח אומר להרוס הכל ולבנות מחדש, זה יכול להיות גם תוספת קטנה שתקפיץ את הערך משמעותית.

 

שינוים בתוכנית בניין עיר (תב"ע)

אם כבר השתמשת בכל זכויות הבניה האפשריות, אתה יכול להגיש בקשה לשינוי התב"ע כדי להגדיל את זכויותיך. התהליך הזה עשוי להיות ארוך יותר, אבל כשמדובר בהשבחת נכסים… זוהי אחת השיטות העוצמתיות ביותר להעלאת ערכו של הנדל"ן שברשותכם (בהנחה ושאר האופציות אינן רלוונטיות). לפעמים זו הדרך היחידה להגדיל את גודל (ולכן גם ערך) הנכס או הבית שלך, וזה שווה את המאמץ. אפילו הגדלת הזכויות בלבד, בלי לבנות תוספת, שווה כסף. בניית תוספת שווה כפליים.

במהלך השנים קיבלו בעלי נכסי נדל"ן רבים – החל מבעלי דירות, וילות, משרדים ואדמות  הדרכה ויד מכוונת מבעלי מקצוע בתחום שעזרו להם לנצל את הזכויות שמוצעות להם על מנת להוסיף לערך האדמה שלהם. חשוב להבין את החוקים, את הפוליטיקה של התכנון והגופים הרלוונטיים לתהליך, אבל ברגע שאתה מבין, זה יכול לשמש ככלי מרכזי להשבחת הנכס שלך והעלאת ערך פיסת האדמה שברשותך.

 

תמ"א 38

השבחת נכסים היא נושא רחב מימדים ואחת הדרכים היעילות (וגם הנפוצות ביותר בימים אלו) היא ניצול של מבנים ישנים המחולקים למספר דירות לטובת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) כדי להגדיל באופן משמעותי את גודל וערך הדירות הקיימות. על מנת לבצע את התהליך, על הקבלן להגיש בקשה להיתר בנייה (בלי הצורך לשנות תוכנית בניין עיר) שמאפשר להוסיף לכל דירה 25 מטר רבוע, ולבניין עצמו בין קומה לשתיים וחצי קומות. הקומות האלו יכולות לעמוד לשימוש הדיירים הנוכחיים, להימכר כדי לשלם על שיפוץ הבניין המקורי או שילוב של שניהם.

התהליך הזה לרוב נעשה ע"י קבלן שייקח על עצמו את העלויות לשיפור הדירות הקיימות בתמורה לרווח ממכירת הקומות הנוספות. עם זאת, יכולים לעשות זאת גם הדיירים עצמם עם ליווי מקצועי מתאים.

כשמדובר על השבחות נכסים כדאי לקחת בחשבון את התרחיש הבא: במקרים מסויימים של ביצוע פרוייקט תמ"א 38 הדיירים יסיימו גם עם דירה גדולה יותר וגם עם נתח מהרווחים של מכירת הקומות העליונות. בסוף, ערך הנכס עולה, המבנה מוגן מפני רעידות אדמה והבניין מחודש (מעליות חדשות, מרפסות, חניה, מחסנים וכו’) בלי שהדיירים יאלצו לשלם על הבניה מכיסם.

אם ערך האדמה גבוה מספיק, לרוב שווה להשתמש גם בסעיף השני של תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38/2), שמאפשרת להרוס את המבנה המקורי לחלוטין ולבנות מחדש בניין עם זכויות בניית כמוזכר למעלה.

זה הוא תמריץ ממשלתי שיוצר שינויים גדולים בפניה של מדינת ישראל ומביא להתחדשות עירונית מהירה ואינטנסיבית.

 

פינוי בינוי

במצבים רבים השכונות ישנות, הדירות מוזנחות והתשתיות נזקקות לחידוש. יתכן שהדירה לא גדולה מספיק לצרכך ושאתה רוצה לעשות משהו בנידון, ובדרך להשביח את ערך הנכס שלך. הפתרון הנכון עשוי להיות פינוי בינוי. פינוי בינוי במובן מסוים הוא בעדיפות לאומית כרגע. בניינים ישנים נהרסים ונבנים מחדש ומאפשרים לדיירים להפוך את הבתים שלהם לדירות גדולות יותר בבניינים חדשים יותר עם חניה ומחסן בלי עלויות אישיות. פרוייקט שכזה עשוי להיות מאוד משתלם עבור הקבלן, כיוון שבניגוד לתמ"א 38, הקבלן מקבל את האפשרות להוסיף יותר מ-2 קומות בלבד ויכול להפוך בניין של 4 קומות לבניין בן 18 עד 20 קומות.

 

אז איזו גישה הכי נכונה כשמדברים על השבחת נכסים? אין כאן שחור או לבן… כל גישה והיתרונות שלה. הדבר החשוב ביותר הוא לבחור בעל מקצוע נכון שידריך אותך בדרך אל היעד הנכסף במינימום טעויות.

כתיבת תגובה