058-724-7365 info@tama38.org.il

פרויקט תמ"א 38– סוגיות משפטיות

פרויקט תמ"א 38– סוגיות משפטיות
פרויקט תמ"א 38 – סוגיות משפטיות

פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט רשמי שהוכרז על ידי הממשלה מתוך מטרה עיקרית חשובה שהינה הרצון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מבני מגורים רבים נבנו על פי תקנים ישנים ויש חשש שהם יקרסו בעת רעידות אדמה.

על מנת להתגבר על בעיות כספיות וקשיי תקציב של הדיירים וכדי לתמרץ אותם כלכלית מוגדלים אחוזי הבנייה בכל מבנה שכזה ובנוסף כל ההליכים הבירוקרטים הנלווים לקראת הפרויקט מתקצרים. כך, תוכל כל דירה לקבל תוספת שטחי מגורים, חניות, מרפסות, מחסנים וכו'. קבלן הבונה את התוספות יכול לבנות עוד מספר דירות  ולקבלן לעצמו. מכירת הדירות או קבלת הבעלות עליהן תהווה את התמורה הכספית עבורו וכך יוכל כל דייר לקבל בית מחוזק ולקבל תוספת שטח מבלי להוציא כסף משל עצמו.

מורכבות ההליך

הליך תמ"א 38 בישראל הינו מורכב ומומלץ לרוב לבצע אותו בליווי והדרכת עורך דין מנוסה ומיומן בתחום.
רצוי להתייעץ עם עורך דין כבר בשלב הגישושים והמחשבה הראשוניים בנושאכאשר זה יכול לקבל את נתוני הבניין ולהעריך את כדאיות הפרויקט, הסיכויים לקבלת אחוזי בניה מתוקף זכאות הבניין על פי חוק ועוד.

במרבית המקרים, עורך הדין מייצג את ועד הבניין אל מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הדנה בפרויקט. בכל מקרה בו הוועדה אינה מאשרת את הפרויקט יכול עורך הדין לערער בפניה ולבדוק את הסיבות שהניעו אותה להחליט כך. בכל פרויקט כזה יש לקחת בחשבון אלמנטים רבים דוגמת גובה אחוזי בניה, אישורי בניה, קבלת דיור חלופי בעת הבניה, עלויות של מיסים שונים ועוד. לאחר שמתברר כי הפרויקט כדאי יש צורך לבחור את הקבלן, לערוך עימו הסכם מפורט, לחתום עליו, לעקוב אחר יישומו על ידיוולבדוק שכל מה שנכתב בחוזה אכן מתקיים לטובת  הדיירים.

השלבים המרכזיים שחשוב להכיר

בכל פרויקט תמ"א קיימים מספר שלבים אותם חשוב לבצע בראשית הדרך, אל  מול עורך הדין ויחד עמו:

  • השלב הראשון הוא בחירת עורך הדין ומומלץ לעשות זאת לאחר בדיקות מעמיקות וקבלת המלצות.
  • יש לקיים פגישת הכרות על הפרויקט ועל הנקודות הבעייתית בה יש להציג את הצרכים, הרצונות וכו'.
  • בשלב זה יכול עורך דין לייעץ בענייני דיני מיסוי על מנת להכין את הדיירים לגבי ההוצאות הכספיות הנדרשות. בנקודת זמן זו הוא יכול לייעץ לגבי הגדלת אחוזי הבנייה בפרויקט. כל תוספת במטרים תשביח את הנכס. בבתים שנמצאים במקומות אטרקטיביים למסחר, ניתן לבדוק אופציות של הקמת חנויות לטובת הבניין והדיירים וכדומה.
  • השלב הבא הוא קביעת נציגות של הבניין שמוסמכת לנהל מול עורך הדין את כל ענייני הפרויקט. נציגות זאת תוכל לקבל החלטות שונות לאחר הצגתן בפני הדיירים ואישורן על ידיהם.
  • בשלב זה מקיים עורך הדין מכרז קבלנים לצורך קבלת הצעות. במכרז מפורטים כל האלמנטים הנדרשים מהקבלן. לאחר הגשת ההצעות יבחן עורך הדין יחד עם נציגות הדיירים את ההצעות ויבחר את המתאימה ביותר מביניהם. לאחר ניהול מו"מ מול הקבלן ייערך וייחתם חוזה מולו.

חשיבות הליווי המשפטי של עו"ד

כאמור, עורך הדין אמור ללוות משפטית את כל ההליך אף בהמשכו עד לסיומו ולקבלת הדירות. במידת הצורך העו"ד ייעזר במומחים לנושאים כספיים, ביועצי ומפקחי בניה ובמומחים מקצועיים נוספים לצורך קבלת דו"חות, פיקוח וסיוע מקצועי. מומלץ לבחור עורך דין בעל ניסיון רב המתמחה בנושאי עסקאות נדל"ן בכלל ותמ"א 38 בפרט. בכל פרויקט תמ"א ישנם אלמנטים מורכבים מאוד וסעיפים קטנים אותם צריך להכיר – עורך דין טוב ומנוסה מכיר את כולם על בוריו ויודע לנווט היטב בתוך כל פרויקט כזה.

>> המידע באדיבות צוות אתר משרד עו"ד דורון, טיקוצקי ושות'
עורכי דין המתמחים בפרויקטים תמ"א 38, פינוי ובינוי

כתיבת תגובה