058-724-7365 info@tama38.org.il

מהם שלושת הנושאים העיקריים החשובים לצורך סגירת עסקה של תמ"א 38

מהם שלושת הנושאים העיקריים החשובים לצורך סגירת עסקה של תמ"א 38
זוג צעיר סוגר עסקה לרכישת בית מגורים ומקבל את המפתחות

עסקת תמ"א 38 של חיזוק הבניין או של הריסתו היא סוג של שותפות בין בעלי דירות לחברה
יזמית. מדובר בעסקת נדל"ן אותה מבצעים בעלי הדירות פעם אחת או מספר מועט של פעמים.
חברת היזמות, מחזיקה ביתרון, כיוון שהיא מבצעת עסקה מסוג זה פעמים רבות.

הפתרון לבעיה זו מושג ע"י שכירת יועצים שונים עבור בעלי הדירות. הידע שמחזיקים יועצים אלו
אמור לאזן את המשוואה ולאפשר להגיע לעסקה בטוחה, הוגנת ובלוח זמנים סביר.

אז מה הם 3 הנושאים העיקריים החשובים לדיירים ולחברה היזמית לצורך סגירת עסקת תמ"א 38?

נושא עיקרי ראשון: עסקה בטוחה

עסקת תמ"א 38 היא עסקה הדורשת מהחברה היזמית יכולות רבות. הנושא הראשון אליו צריך להתייחס הוא הבטחת סיום פרויקט מוצלח. כיום, משרדי עורכי הדין שמייצגים בעלי דירות, מחזקים בניסיון של ליווי פרויקטים רבים של תמ"א 38 ונושא הערבויות, הבטוחות והביטוחים הנדרשים, מוכר, ידוע ונדרש ע"י כל משרד עורכי דין.

הבטחות שיידרשו מהחברה היזמית יכללו: ליווי בנקאי סגור (הבנק ערב לסיום הפרויקט), ערבות ביצוע או/ו ערבות חוק מכר. ערבות מיסים – בפרויקט תמ"א 38 הדירה שמקבלים בחזרה בעלי הדירות שווה יותר. לדוגמה: דירה של 65 מטר, שתהפוך לדירה חדשה של 90 מ"ר, בנוסף לכל שאר התוספות, עשויה להיות שווה כמיליון ₪ יותר. מכירה של הדירה בסיום הפרויקט ע"י בעל הדירה, תהיה ללא תשלום כלל על הרווח הנ"ל.

נושא עיקרי שני: התמורות לבעלי הדיירים

נושא זה תלוי בגורמים רבים: נחלק אותו לשני מקרים.

1. בעלי הדירות מקבלים תמורות זהות.
מקרה זה פשוט מאוד: אם כל בעלי הדירות מקבלים את אותה התמורה והנושא מקובל על כולם, כל שנותר לעשות הוא להתקשר למחלקת ההנדסה של העירייה, לקבוע פגישה עם הרפרנט של האזור בו נמצא הבניין, לשלוח את הנציגות לפגישה ולשאול שאלה פשוטה: מה ניתן לבנות.

שלב שני הוא לחפש מספר חברות יזמיות, לקבל מספר הצעות שונות. זהו נושא חשוב ביותר, שכן לעיתים אחת החברות תציע הצעה שונה מאוד מהחברות המתחרות, שעשויה להיות מתאימה הרבה יותר לבעלי הדירות. הצעה שהפתרון בה מוצלח ויצירתי, מעידה על יכולות מחקר, ניתוח והבנה של העסקה. לאחר קבלת ההצעות, רצוי להיפגש עם נציגי החברות היזמיות לצורך קבלת הסברים ומענה על שאלות בנוגע להצעה. לבסוף בוחרים את החברה המועדפת על רוב בעלי הדירות.

2. בעלי הדירות מקבלים תמורות שונות.
בניין יכול להכיל דירות בגדלים שונים מאוד, זכויות בנייה שונות בין הדירות  (זכויות בגג במרתף או במקום אחר בבניין) ושווי נכסים שונה מאוד. ניתן לפתור בעיה זו בדרכים שונות (שיטות איזון שונות מיושמות ע"י משרד עורכי הדין של בעלי הדירות שיוביל תהליך זה). גם במקרה זה, אם כל בעלי הדירות מסכימים על קבלת תמורות שונות (לפי מפתח או שיטה המקובלת על כולם) ניתן להתקדם כפי שהוסבר בסעיף 1.

נושא עיקרי שלישי: לוח זמנים סביר

עסקת תמ"א 38 רגילה נסגרת בממוצע בתוך 12 חודשים מקבל ההחלטה על בחירת החברה היזמית ועד חתימת החוזה. כמובן שניתן לחתום על חוזה גם בתוך 3 חודשים, אך הממוצע הוא 12 חודשים פחות או יותר. החברה היזמית צריכה להציג תחזית ללוחות זמנים שתגובה בחוזה עם קנסות על איחורים.
בעלי דירות רבים, אינם מצליחים להגיע להסכמה בשל סיבות רבות שונות ומשונות המעכבות את הפרויקט:

1. קושי להתאגד ולהגיע לאחוז ההסכמה הנדרש לביצוע הפרויקט.
קושי לבחור נציגות שתייצג את האינטרסים של כולם.

2. מחלוקת על התמורות. לדוגמה, בעל דירה שהשקיע מאות אלפי שקלים בשיפוץ, חש שאין זה
הוגן שהשכנים שלא השקיעו, יקבלו תמורה בדיוק כמוהו. השכנים מצדם יטענו שאין זה משנה אם בכל מקרה הורסים את הבניין ובונים מחדש.

3. דירות שהורחבו או בעלי דירות עם חדרי יציאה בגג חשים לרוב שהנכס שלהם יקר יותר ולכן מגיע להם תמורות גבוהות יותר. בעלי הדירות האחרים בבניין זה, מבינים שבעלי הגג הם המפתח לקיום פרויקט ועשויים להסכים לקבל תמורות שונות.

4. בעלי דירות מתחום הנדל"ן, עשויים להחזיק בידע רב בתחום ולנצל זאת לטובתם באופנים שונים.
דוגמה לכך היא בעל דירה שהוא אדריכל או עורך דין העלולים לחפש תמורה נוספת ע"י בקשה לתכנן את הבניין או לייצג את בעלי הדירות (עלולים להיות בניגוד עניינים).

5. הצעות לא טובות מחברות יזמיות – בעלי בניין שאינם מעוניינים בהצעות "רגילות" מחברות יזמיות, עלולים לדחות יזמים רבים.

6. תכנון לא טוב של הדירות – נושא חשוב מאוד שעלול להכשיל תהליך עם חברות יזמיות. בחירת אדריכל שהוא איש מקצוע מהמעלה הראשונה, היא חשובה ביותר.

7. כישלון בניתוח זכויות הבנייה – באחריות החברה היזמית והאדריכלים איתם היא בוחרת לעבוד.
חברה יזמית נדרשת ליכולת פתרון בעיות וליכולות שונות שיאפשרו לבעלי הדירות להתאגד ולבחור בה.

8. שינויים בחוק:
רמת גן הידועה כ"עיר התמ"א" נתנה תחילה זכויות בנייה רבות לכל בניין. עומס רב נוצר בשכונות שונות וכך כיום העיריה הפחיתה את הזכויות. בעלי דירות שקיבלו בעבר הצעות לתוספת בנייה של 25 מ"ר מיזמים, נתקלים כיום בזכות לבנייה נוספת של 13 מ"ר ברמת גן. כמובן שהנושא יוצר תסכול ועלול להקשות על איגוד בעלי דירות מאוכזבים. באופן כללי, עם הזמן, הערים נבנות, הופכות לצפופות יותר והנושא רק יחמיר ועלול לגרום להפחתה בזכויות בנייה, דבר שיפגע בהצעות אותם יוכלו יזמים להציע.

ניתן למצוא מידע מקצועי נוסףבנושא תמ"א ופינוי בינוי באתר חברת א' עד ת' המתמחה ביזמות וליווי תמ"א 38 ואשר סייעה בכתיבת המאמר.

כתיבת תגובה