058-724-7365 info@tama38.org.il

התקנת מערכות מיגון למבני ציבור במסגרת תמ"א 38

התקנת מערכות מיגון למבני ציבור במסגרת תמ"א 38
ספרינקלרים - מערכת מיגון נגד אש

תוכנית מתאר ארצית מספר 38 היא אחד המהלכים התכנוניים החשובים ביותר של מדינת ישראל. על סמך תוכנית זו, שאושרה על-ידי הממשלה ב-2005, נוצרו תקנות רבות שהמכנה המשותף להן הוא מזעור הנזק שעלול להיגרם לכולנו אם חלילה תתרחש רעידת אדמה רבת עוצמה. היישום בפועל מזוהה עם בנייה למטרות מגורים – אבל כדאי כמובן להקדיש תשומת לב גם למיגון מבני הציבור ביחס לתרחיש המאיים הנ"ל.

מדוע מבני הציבור לא זוכים לחיזוק הדרוש?

סעיף 14 בתוכנית המתאר הרלוונטית קובע במפורש כי ועדות מקומית לתכנון ובנייה רשאיות להתיר הוספת קומה או אגף גם במבנים שלא מיועדים למגורים וזאת אם המבנה כולו זוכה לחיזוק שיגן עליו במקרים של רעידות אדמה.

למרות האפשרות החוקית, בפועל מבני ציבור לא מחוזקים. סיבה אחת היא התוספת הצנועה שמתירות התקנות – כשלשם השוואה במבנים למגורים ניתן להוסיף יותר מקומה אחת – והסיבה העוד יותר משמעותית היא שאלת המימון. מבני מגורים ניתן לחזק בזכות האופציה למכור את הדירות החדשות בפרויקט (ובמחיר גבוה במיוחד בזכות המיקומים הנחשקים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית), אבל הוספת קומה למבנה ציבור כמובן לא מכניסה כסף אלא רק מגדילה את ההוצאה על הפרויקט כולו. במצב שכזה רק הגוף הציבורי שהמבנה שייך לו, לרוב הרשות המקומית, יכול לממן את מיגון הנכס – וכתוצאה מכך מבני הציבור נשארים מחוץ לתמונת התמ"א 38.

הוספת שטחים ציבוריים לפרויקטים למגורים

אחת הדרכים ליצור שטחים ציבוריים ממוגנים ועמידים גם בפני רעידות אדמה היא להוסיף אותם לפרויקטים שמיועדים למגורים אשר נבנים בהתאם לתקנות העדכניות בתחום ההתחדשות העירונית.

מי שמקדמת את התוכנית הזאת היא עיריית תל אביב. בפרויקטים שבהם מתווספות בין 16 ל-25 דירות הדרישה מהיזמים היא למבנה ציבור ששטחו יהיה 150 מ"ר, בפרויקטי התחדשות עירונית גדולים יותר שבהם מתווספות עד 50 יחידות דיור היזמים יידרשו לבנות גם מבנה למען הציבור בשטח של 300 מ"ר, ובפרויקטים העוד יותר רחבי היקף – כאלה שיש בהם בין 51 ל-99 יחידות דיור – מבני הציבור יהיו בשטח של 300 מ"ר ועוד 10 מ"ר לכל יחידה מעל ל-50 היחידות הראשונות (כלומר אם למשל מתווספות 70 דירות, השטח למבנה הציבורי יהיה 500 מ"ר).

בת"א, לנוכח המחיר הגבוה מאוד של כל יחידת דיור, עדיין ישנה היתכנות כלכלית לפרויקטים גם עם התוספת הנדרשת למבני ציבור. ברשויות מקומיות אחרות דרישה דומה עלולה למנוע את מימוש הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית, ובכל מקרה נדרשים פתרונות מיגון איכותיים למבני הציבור כבר היום.

איך למגן מבני ציבור?

המדינה משקיעה לא מעט משאבים במיגון מבנים ציבוריים בישובי הדרום והצפון. כך למשל החליט משרד הביטחון ב-2018 למגן מאות בתי ספר, עשרות מוסדות רווחה ומרפאות בישובים שנמצאים במרחק 45 ק"מ או פחות מהגבול עם סוריה או לבנון. יחד עם זאת כדאי לזכור שהמיגון מיועד למקרים של מתקפות טילים ולא מספק מענה למצבים מסוכנים אחרים כמו רעידות אדמה או שריפות.

למעשה מערכת שמספקת הגנה בפני שריפות היא מרכיב הכרחי בכל מבנה ציבורי. בניגוד לפעולות כמו התקנת ממ"ד או חיזוק המבנה, התקנת מערכת שכזו לא מחייבת השקעה כספית ניכרת, ועוד כדאי לקחת בחשבון שאש היא סיכון לא פחות חמור מרעידת אדמה או מתקפת טילים. מערכת אפקטיבית למניעת נזקים חמורים לבני אדם ולרכוש עקב שריפה כוללת אמצעים לגילוי מוקדם של אש והתראה (גלאי עשן, רכזות גילוי אש ועוד), התקנת ספרינקלרים ופתרונות נוספים למניעת התפשטות אש, ציוד כיבוי מתקדם והבטחת גישה נוחה ללוחמי אש.