058-724-7365 info@tama38.org.il

הכנות מרכזיות לפני תחילת בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית

הכנות מרכזיות לפני תחילת בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית
התחדשות עירונית ותמ"א 38 לשינוי פני העיר והתחדשות

התחדשות עירונית היא נושא שמושך אליו תשומת לב רבה בשנים האחרונות. בערים הגדולות, ובעיקר במרכז הארץ, צצים עוד ועוד פרויקטים שמבוססים על תמ"א 38 – אותה החלטת ממשלה מ-2005 שמאפשרת הקמת מבנים חדשים במיקומים נחשקים.

התוצאה הסופית של פרויקטי התחדשות עירונית היא תמיד מרהיבת עין ומרשימה, אבל כדאי לדעת שעד למסירת המפתחות לדיירים החדשים והוותיקים נדרשות עבודות רבות, חלקן הגדול עוד לפני שמתחילה הבנייה עצמה.

קבלת הסכמת הדיירים והיתר בנייה

השלב הראשון בהכנות לפני תחילת הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא בירוקרטי ברובו. ראשית, נדרשת כמובן הסכמה של הדיירים לצאת לדרך. בשנים הראשונות, רק כשכל הדיירים בבניין הביעו מוכנות לממש את תמ"א 38, אפשר היה לשדרג את הבניין ולהוסיף לו קומות. במצב שכזה כמעט ולא נוצלו ההטבות שמציעה תוכנית המתאר המהפכנית, שכן כמעט בכל בניין היה דייר סרבן, מסיבה כזו או אחרת. כיום, הרוב הדרוש הוא 67% כשמדובר על תוספת קומות ו-80% מהדיירים כשהפרויקט הוא במתכונת של פינוי-בינוי.

על-מנת להחתים את הדיירים על הסכמה יש כמובן צורך בתוכנית ספציפית שמציגה את הבניין אחרי העבודות. תוכנית זו חייבת לקבל גם את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – כלומר את היתר הבנייה שבלעדיו אי אפשר לבצע עבודות שונות בתחום הבניין בישראל. לאחר הגשת הבקשה להיתר, רשאי כל מי שמתנגד לתמ"א 38, כולל דיירי בניינים סמוכים, להגיש התנגדויות, והדבר נלקח בחשבון בוועדה. בנוסף, ניתנת תשומת לב רבה לנושאי חנייה עקב הצפיפות בערים הגדולות.

לאחר קבלתו של היתר בנייה ואישור המפקח על המקרקעין (שנדרש במקרים שבהם ישנם דיירים שלא חתמו על הסכמתם לביצוע הפרויקט), ניתן להתחיל לעבוד באתר עצמו.

ההבדלים המהותיים בין הוספת קומות לבניין קיים לבין פינוי-בינוי

מטבע הדברים, ישנם הבדלים מהותיים בין פרויקט התחדשות עירונית, שכולל "רק" הוספת קומות לבניין קיים, לבין פרויקט פינוי בינוי.

בפרויקטים מהסוג הראשון, במרבית המקרים, ההיערכות לתחילת העבודות באתר מצומצמת יחסית וכוללת בעיקר תכנון מדויק ומפורט כך שההפרעה לשגרה תהיה מינימלית. דגש חשוב נוסף הוא שמירה על ביטחון הדיירים שנשארים בדירותיהם במהלך העבודות.

לעומת זאת, כשמבוצע פינוי ואז בינוי, ההכנות כוללות את הרס הבניין הקיים – פעולה שחובה לבצע בזהירות מירבית כך שלא ייפגעו תשתיות שונות, בניינים סמוכים וכו', וכמו כן נדרשות עבודות עפר ותשתית. הסיבה לכך היא שהבניין שייבנה הוא מן הסתם גדול יותר, ולפעמים במידה ניכרת, בהשוואה לבניין שנהרס, ועל כן חובה להניח יסודות איתנים לפרויקט.

הכנת השטח לבנייה

לקראת כל בנייה חדשה, ובפרט אם מדובר על בניינים רבי קומות, יש צורך לבצע עבודות עפר מורכבות. עוד לפני שמגיעים לשטח הכלים הכבדים תבוצע אנליזה של הקרקע וכמו כן ייערך מיפוי מפורט של התשתיות השונות באזור על-מנת לקחת גם אותן בחשבון כשמתחילים לבנות.

שלב מרכזי בדרך לבנייה עצמה הוא חפירה ודיפון. ככל שהבניין גדול יותר, כך הוא זקוק ליסודות יציבים ועמוקים יותר, ואת עבודות החפירה החיוניות מבצעים באמצעות כלים כבדים כמו דחפורים, מחפרים ועוד. בשלב זה כמובן שכבר אפשר לראות את העבודות בשטח גם אם הבניין עדיין לא מתחיל להתרומם. תוך כדי החפירה יבוצע דיפון כדי למנוע התמוטטות. עוד פעולה חשובה במיוחד היא עיגון כלונסאות, וגם המיקום המדויק של העגורן שילווה את הפרויקט מראשיתו ועד סופו הוא סוגיה שיש להקדיש לה תשומת לב רבה.

תוך כדי החפירות יוצאו מהאתר כמויות עפר וחול גדולות, וכמובן שיש לפנותן באופן מקצועי. באופן כללי,ביצוע של עבודות עפר לפני בנייה חשוב להפקיד רק בידי חברה מנוסה שכבר השלימה בהצלחה את עבודות התשתית הנדרשות לפני תחילת שלב הבינוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. לשם כך מצאנו בעבורכם את החברה המתאימה לעבודה.